Immobilien-ABC

B wie Baugrund

Bankgarantie

Absicherung gegen Verlust bzw. Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens.

Bauansuchen

Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.).

Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw., anzuschließen.

Bauauftrag

Bescheid der Baubehörde, mit dem Eigentümer einer Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen Benützungsbewilligung entspricht.

Bauausführung

Zuständig dafür ist ein gesetzlich befugter Ausführender – Baumeister, Architekt oder Zivilingenieur / Ziviltechniker. Der Bauausführende hat gegenüber der jeweils zuständigen Behörde gewisse Pflichten zu erfüllen. Ein allfälliger Wechsel des Bauausführenden hat gegenüber der jeweils zuständigen Behörde gewisse Pflichten zu erfüllen. Ein allfälliger Wechsel des Bauausführenden ist der Behörde bekannt zu geben. Die Bauherrschaft zeigt der Baubehörde den Baubeginn und in weiterer Folge auch die Fertigstellung des Rohbaus bzw.. Die Gesamtfertigstellung an. Der Bauführer haftet u.a. für die ordnungsgemäße Ausführung und die Einhaltung der Lärmgrenzwerte beim Bau.

Baubehörde

Nach verfassungsrechtlicher Vorgabe sind die Bestimmungen des Baurechts von den Gemeinden zu vollziehen (Erteilung einer Baubewilligung, Bauaufsicht etc.) Baubehörde in erster Instanz ist somit jeweils der Bürgermeister, abweichend davon in größeren Städten – den so genannten Statutarstädten – der Magistrat.

Baubewilligung

Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu-und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden, usw.. bewilligt wird. Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungs-Bestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw.. .. anzuschließen.

Bauführer (Bauleiter)

Ist Derjenige, der in fremdem Auftrag und auf fremde Rechnung als Unternehmer ein Bauwerk herstellt.

Baugenehmigung

Erklärung der Baubehörde, dass einem Bauvorhaben nach den zur Zeit der Erteilung geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse entgegenstehen.

Baugrund (Bauland)

Grundsätzlich jede für eine Bebauung gewidmete Fläche.

Bauherr

Ist derjenige, über dessen Auftrag und für dessen Rechnung ein Bau ausgeführt wird. Der Begriff des Bauwerbers wird synonym gebraucht. Bauträger (Bauorganisatoren, Baubetreuer) besorgen die Organisatorische und Kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung (§ 260 GewO).

Der Begriff des Bauträgers ist grundsätzlich gewerberechtlicher Natur. Im Burgenland wird der Bauherr als Bauträger bezeichnet.

Bauordnung

Landesgesetz mit detaillierten Vorschriften über die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften, enthält allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen (Überwachung des Bauzustandes) und sonstige Bautechnische Normen (zB. Feuer-, Schall-und Wärmeschutz), die Einhaltung der Bauordnung wird von der zuständigen Baubehörde in jedem Bundesland kontrolliert.

Bauplan

Maßstabgerechte zeichnerische Darstellung eines Baues, meist als Beilage zu einem Bauansuchen oder einer Bauanzeige.

Bauplatz

Ein Baugrund, der nach Einigen Landesbauordnungen als solcher genehmigt werden muss, bevor ein Gebäude errichtet werden kann, Hierbei ist die Bewilligung ein länderweise verschiedene Voraus-setzungen gebunden. Derartige Bestimmungen bestehen im Burgenland, in NÖ, OÖ, Salzburg, Steiermark und Wien.

Bauplatzerklärung

Beim Beginn der Vorentwurfsarbeiten sollte sie mit den Bebauungsbedingungen vorliegen, darin wird von der zuständigen Behörde eine Grundfläche für bebaubar erklärt. Ohne Bauplatzerklärung kann eine Baubewilligung nicht erteilt werden.

Baurecht

Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:

Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)

Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für Bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 99 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch (“Baurechtseinlage”) und ist übertragbar (zB. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen.

Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht Mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung ein allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des Baurechts Wohnungseigentums.

Bausperre

Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht.

Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplatz geändert werden soll.

Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten Änderungen des Baubauungsplanes erschweren oder ver-hindern.

Bauträger

Bauherren oder deren bevollmächtigte; jedenfalls Unternehmen, die für die Abwicklung eines Bauvorhabens verantwortlich zeichnen. Es gibt gemeinnützige und gewerbliche Bauträger.

Bauverhandlung

Nach Vorprüfung der eingereichten Unterlagen setzt die zuständige Behörde einen Bauverhandlungstermin an Ort und Stelle fest. Zur Bauverhandlung werden in der Regel Bauherren, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die Betroffenen Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) eingeladen. Es wird eine Besichtigung des Grundstücks durchgeführt und die Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften überprüft. Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) können allfällige Einwände vorbringen.

Bauverwaltungskosten

für die administrative Abwicklung eins Bauvorhabens auflaufende Kosten. Gemeinnützige Bauträger dürfen einen Pauschalbetrag von drei Prozent der Baukosten verrechnen.

Bauweisen

Es gibt folgende Bauweisen (Bebauungsweisen)

Offene Bauweise: Wenn ein Gebäude allseits freistehend in einem bestimmten Mindestabstand zum Nachbargrund (länderweise verschieden; auch Bauwich oder Abstandsfläche ist als Bezeichnung häufig) errichtet wird.

Geschlossene Bauweise: Wenn Gebäude an der Straßengrundgrenze von Nachbargrund zu Nachbar-Grund aneinander gebaut werden.

Gekuppelte Bauweise: Wenn jeweils an einer gemeinsamen Nachbargrundgrenze Gebäude aneinander gebaut werden und zu den anderen Grundgrenzen ein Abstand eingehalten wird. Die Bauweise wird fallweise auch als halboffene Bauweise bezeichnet.

Die Bauweisen gibt es praktisch in allen Bundesländern. Daneben gibt es bundesländerweise noch Sonderregelungen, wie die “Gruppenbauweise” in Oberösterreich und Wien (Gebäude werden von Nachbargrundgrenze zu Nachbargrundgrenze durchgehend aneinandergebaut, und an den beiden Enden dieser Häuserzeile ist ein Abstand gegenüber der Grundgrenze zum nächsten Nachbarn und zur Verkehrsfläche einzuhalten), die “Zeilenbauweise” (Steiermark: ähnlich wie die Gruppenbauweise) und Spezialformen (NÖ: freie Anordnung der Gebäude; Wien: Strukturen), die dem Planer einen gewissen Spielraum eröffnen.

Bauwerber (Bauherr)

Derjenige, in dessen Auftrag und auf dessen Rechnung ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll.

Bauwerk (Gebäude)

Darunter versteht man eine Anlage, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.

Bebaute Fläche

Jene Fläche, die das Bauwerk auf dem Grundstück einnimmt.

Bebauungsbestimmungen

umfassen Baufluchtlinien und Vorschriften über die Ausnützbarkeit des Bauplatzes sowie die Bauklasse; sie werden mittels Bescheid bekannt gegeben.

Bebauungsplan

Von den Gemeinden auf Grund des Flächenwidmungsplanes erlassener Plan, der die bauliche Ordnung eines Gebiets regelt (Festlegung der Fluchtlinien, des Verlaufs von Gemeindestraßen, Baugrenzlinien und der sonstigen Ausnützbarkeit von Grundflächen).

Befristet/unbefristet

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit – kann danach aber ev. verlängert werden.

Beglaubigung

Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die Bestätigung einer Amtsperson über die Echtheit einer Unterschrift. So ist zB. für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich.

Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden oder Übersetzungen mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden etc.

Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden, die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von der inländischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staates zusätzlich beglaubigt werden müssen ( “Überbeglaubigung”).

Benützungsbewilligung

Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan-und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung) benutzt werden. Wurde in der Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungs-Bewilligung abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungs-Anzeige).

Besichtigungsschein

Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet.

Besitz

Besitz ist die Tatsächliche Macht einer Person über eine körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die Inhabung, das ist die Tatsächliche Verfügung (Gewahrsame) in der Absicht, die Sache an den Berechtigten jederzeit heraus-zugeben (zB. Bote, Ehrlicher Finder).

Bestandvertrag

Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.

Beide Arten des Bestandvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf Bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benutzung des Mietgegenstandes (zB. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (zB. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bittleihe

Siehe Prekarium

Bodenwertabgabe

Bundesabgabe von unbebauten, nicht land-und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach Abzug des Freibetrages.

Brutto & Netto

“Brutto” und “Netto” kennt man aus dem steuerlichen Zusammenhang, wobei gilt: netto ist ohne Steuern, brutto mit (ein Bruttobetrag ist jene Summe, die effektiv zu zahlen ist). Wenn am Wohnmarkt  von “Nettomiete” die Rede ist, meint man in der Regel: ohne Betriebskosten + ohne sonstige Abgaben (= reine Miete). Sind in Inseraten “Steuern” angeführt, geht es meist um die Umsatzsteuer (= Mehrwertsteuer). Der Mehrwertsteuersatz beträgt beim Wohnen, je nach Position, 10 oder 20 %.

Bürgschaft

Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Burgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrecht besteht.

Die Leistungspflicht des Burgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als “Bürge und Zahler” verpflichtet, so kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Burgen in Anspruch nehmen (§ 1346 ff. ABGB).

Für die zur Finanzierung eines Bauvorhabens erforderlichen Hypothekardarlehen kann das Land die Haftung übernehmen.

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